文/王夏

　　江苏省丰县人民法院

　　当前新冠肺炎（COVID-19）疫情肆虐，危害公众健康，破坏正常的生产生活秩序，还对民事主体的权利义务产生影响，其中影响较大的就是租赁合同中双方当事人的权利和义务。

　　新冠肺炎（COVID-19）疫情与“非典”“非洲猪瘟”疫情在法律适用上高度相似，“非典”“非洲猪瘟”疫情期间租赁合同纠纷案件的审判理念及裁判规则，对于COVID-19疫情下租赁合同纠纷的司法判断当有启发和借鉴。本文比较分析疫情下的租赁合同纠纷类案，探究案例差异，剖析疑难法律问题，力求提炼可借鉴、易把握的审判理念及裁判规则，以期对审理COVID-19疫情引发的租赁合同纠纷案件有所裨益。

　　为此，以中国裁判文书网、法信、中国司法案例网和无讼案例等平台为样本案例来源，以“非典”“疫情”“不可抗力”为关键词，以裁判年份2003-2013年、2015-2020年为检索时间段，以“租赁合同纠纷”为案由条件，检索收集诸多案例。考虑到案例中很多事实（包括判决的事实论和法律论）是无法通过单纯设定关键词等条件就能确定的，故对检索所得案例进行了再阅读、再筛选，最终确定适用于本文研究分析的19个样本案例。

　　一、不同疫情下租赁合同纠纷案件的裁判回顾

　　（一）法律适用的差异：不可抗力和情势变更

　　“非典”疫情和“非洲猪瘟”疫情下，审理租赁合同纠纷案件有两种裁判思路：一是认定疫情及防控措施构成不可抗力，从而适用不可抗力的法律规定，准予解除租赁合同或减免租金；二是认定疫情及防控措施满足情势变更的要件，基于公平原则对出租方和承租方的利益进行调整。

　　那么，为什么同是疫情下的租赁合同纠纷却产生不同的裁判结果？

　　如果非要归结为因为“非典”和“非洲猪瘟”疫情的特性不同所导致，那么不妨看看站在同一疫情横向维度下的梳理：同是“非典”疫情下的（2012）呼民二初字第33号、（2018）鲁06民终268号案件分别适用不可抗力或情势变更进行裁判。（2019）赣0124民初2685号、（2019）闽03民终2604号案件皆发生在“非洲猪瘟”疫情下，亦产生适用不可抗力或不适用不可抗力的不同审理思路。这就难免让人思考，是个案案情差异所致还是裁判标准不一致使然。

　　另外，分析（2016）粤1283民初290号案件的裁判结果，疫情防控措施因缺乏强制性，不适用不可抗力或情势变更的法律规定，违约方的违约行为导致合同解除。此案件中，排除适用不可抗力的理由是防疫措施不存在强制性，那么引申出一个问题：认定不可抗力是否要区分疫情本身和疫情防控措施。COVID-19疫情构成不可抗力，其防疫措施是否一定构成不可抗力，也是有待研究的问题。

　　当前，COVID-19疫情及防控措施对于租赁合同履行的影响程度丝毫不亚于上述两种疫情，如何在COVID-19疫情下坚持对租赁合同案件纠纷审理的精准、统一的审理思路和裁判规则，将是司法实践中不能回避的难题。

　　（二）约定与法定的争辩：不可抗力合同条款与不可抗力法律制度

　　当事人在租赁合同中，对于何为不可抗力、如何适用不可抗力，即不可抗力作为合同解除的条件、免责条款的情形作出的约定，就构成了不可抗力条款，其是合同法意思自治原则的体现。在《合同法》和《民法总则》中，关于适用不可抗力解除合同和免除责任的规定则共同构建成不可抗力制度，是法律强制性在民事法律关系中的表现。

　　依本文搜索到的案例，在（2019）苏0804民初3230号案件中，法官认定不可抗力制度不能对抗合同中不可抗力条款，即承租方不得以疫情为法律规定上的不可抗力为由不予支付租金，应按租赁合同中的不可抗力条款继续支付租金，蕴含的审理思路是应充分尊重契约自由，减少法律对合同自由的限制。

　　而在（2019）粤0607民初1947号案件中，法官认为，不可抗力制度应排除不可抗力免责条款的适用余地，政府限制养殖生猪与征收同属不可抗力，比照征收情况下的租金结算方式结算本案租金，而不得适用租赁双方在租赁合同中约定的租金结算方式，体现了契约自由受法律规范约束的审判理念。

　　那么在接下来的COVID-19疫情下的租赁合同纠纷的审理，到底是秉持尊重当事人意思自治的原则，还是相信法律对租赁法律关系利益调整的公平性和合理性，或采取何种判断标准和依据，来区别适用不可抗力条款和不可抗力制度，需要法官在厘清具体个案复杂事实的基础上，作出专业的判断和选择。

　　（三）适用不可抗力的追问：法律效果之于合同解除

　　《合同法》第94条规定了适用不可抗力产生法定解除合同的效果。司法实践中，认定疫情构成不可抗力，当原告主张解除合同时，则会依据《合同法》第94条的规定判决解除合同。那么不禁让人产生这样的疑惑，适用不可抗力法律规定是否会必然导致合同解除的法律效果？认定疫情构成不可抗力时，合同解除的依据是否一定是不可抗力法律规定？

　　虽然在（2019）闽03民终2604号和（2016）粤1283民初290号案件之中，法院均认定疫情是不可抗力，无法实现合同目的从而产生解除合同的法律效果。但在（2019）苏0804民初3230号案件中，产生合同解除的依据不是不可抗力，是违约方的违约行为。可见，适用不可抗力并不必然发生合同解除的效果。即使认定疫情构成不可抗力，准予解除合同的，依据也不一定是不可抗力。因此，这就需要法官在审理COVID-19疫情下的租赁合同纠纷时，避开思维误区，结合个案事实具体分析，从而作出裁判。

　　（四）自由裁量的司法衡平：个案判断与裁判标准

　　抽象法律规范和个案适用之间存在模糊地带，需要法官运用自由裁量权作出判断。法官的自由裁量权受制于司法技巧、案件复杂程度、法律规定，不同的法官在裁判时，往往难以对个案中的细节问题进行统一裁量。

　　如租金返还的数额问题，（2012）呼民二初字第33号案件中判决承租方和出租方各承担一半；是否包含利息？（2019）闽03民终2604号案件中支持返还利息，租金返还的时间节点是什么？（2019）闽03民终2604号案件中认定返还时间节点为结束实际占有、使用租赁房屋之日；租赁合同中的守约方的通知义务，何种情形下才是尽到通知义务？守约方应何时履行止损义务以及合理期限的认定此类具体的问题；因缺乏统一的标准，往往在不同的案例有不同的裁判认知。这就需要法官在具体的案件审理中找到抽象法律规定和个案认定之间的桥梁，作出合理回应。

　　二、不同疫情下租赁合同纠纷案件裁判现状的解读

　　（一）抽象法律规范与具体个案认定的沟壑

　　法律本身是概括、抽象和普遍的规范，法律要保持合理的概括性和抽象性，才能保障法律对生活事实具有高度涵盖性，进而得以稳定实施，而个案中具体行为或事实纷繁复杂，与抽象的法律规范之间存在天然的沟壑。这就是导致疫情下租赁合同案件审理难的重要原因。相比“非典”和“非洲猪瘟”疫情时期，在当前COVID-19疫情下，社会发展更为复杂，个案事实认定更为棘手，随着大量收受到新冠肺炎疫情的租赁合同纠纷案件进入诉讼，势必给法官在事实认定和法律适用造成更大压力。

　　（二）裁判立场的变化与法益保护的需要

　　司法审判就是法官对法律条文进行具体解释从而运用到具体案件中的过程，这个过程体现了其裁判立场的变化，即保护不同法益的取向。如“非典”疫情下，对于经营性用房的承租人而言，尤其是宾馆、饭店、旅行社等行业而言，疫情导致的经营损失很大，基于促进市场经济发展之需要，向保护承租方合法权益的角度倾斜；在“非洲猪瘟”疫情下，充分考量促进交易、食物安全的需要，准予解除合同，加大对承租方的法律规制。这些都会导致在司法实践中产生不同的裁判结果。

　　（三）当事人法律意识淡薄和应诉技巧的欠缺

　　当事人的法律意识淡薄是导致裁判结果不同的原因之一。在（2011）白民初字第107号案件中，原告主张返还租金，却因超过诉讼时效而败诉。正是体现了当事人法律意识的欠缺。

　　另外，具体案件的裁判结果往往受制于当事人的应诉技巧，“谁主张，谁举证”乃是民事诉讼中原告想要获得支持其主张的胜诉判决的应掌握的基本应诉技巧。而“证明责任乃诉讼之脊梁”，这一法谚也道出了涉疫租赁合同案件中当事人举证成功与否的重要性。主张减免租金的一方当事人承担提供减免租金证明的义务，如举证不能，即使该租赁合同可适用不可抗力免除租金支付的责任，也无法拿到支持其主张的裁判结果。

　　三、适用COVID-19疫情下的租赁合同案件纠纷的裁判规则

　　（一）COVID-19疫情下的不可抗力和情势变更的认定

　　《合同法》第117条规定了不可抗力的“三不”要件，《合同法》司法解释二第26条亦规定了情势变更的适用条件。因此，COVID-19疫情或防控措施满足“三不”要件，可适用不可抗力；COVID-19疫情和防控措施满足合同双方无过失，重大变故发生在合同成立后，变更不可归因于不可抗力或商业风险的要件，可适用情势变更。

　　仅仅明晰不可抗力和情势变更的不同适用要件，并不能满足COVID-19疫情下租赁合同案件审理的需要。准确应对COVID-19疫情下租赁合同案件纠纷的审理，须审视导致合同履行僵局的原因，即COVID-19疫情本身、疫情防控措施、当事人意愿三方面。

　　首先，因疫情本身造成当事人不能继续履行合同，如承租人感染新冠状病毒，被隔离治疗导致合同目的根本不能实现，当然适用不可抗力免除违约责任。

　　其次，因疫情产生恐惧导致合同履行障碍的，当事人存在过错，自然无不可抗力或情势变更的适用余地。如在（2016）粤1283民初290号案中，相关部门的行政干预是以建议书的形式发布，即是否采纳在于当事人自身的意愿，不能发生疫情下的行政干预措施构成不可抗力的法律效果。

　　最后，因疫情防控措施导致停业等引发的租赁合同纠纷，具体适用不可抗力或情势变更，司法实践中虽存在分歧，基于其裁判结果的一致性，本文认为不必然强制要求适用不可抗力或情势变更。（2012）呼民二初字第33号案件中认定“非典”期间政府出台相关防控政策导致宾馆停业适用不可抗力，（2018）鲁06民终268号文书则认定“非典”期间因疫情防控导致的停业损失适用情势变更。

　　上述两案是运用不同的法律规定作出的裁判，继续研究两案件的裁判结果：（2012）呼民二初字第33号案件中适用不可抗力后，并未完全免除承租人的支付租金的义务，基于公平原则判决承租人和出租人各承担一半租金。（2018）鲁06民终268号案件运用公平原则酌情减免租金。两案件裁判原则和结果存在一致性，即平衡租赁合同双方当事人的权益。

　　由此得出，因疫情防控措施导致的租赁合同履行僵局，视具体个案的不同，只要坚持平衡出租人和承租人双方权益的公平原则，存在适用不可抗力或情势变更的自由裁量的余地。从法理的角度亦可窥探一二，民法、合同法等私法终极目的在于通过法律强制，调整私法因趋利性导致的利益失调，达到各方利益均衡的状态。即暂且不论是适用不可抗力还是情势变更，能达到利益均衡的结果，即是实现了法益均衡利益的目标，而在所不论法律依据的不同。

　　另外，关于认定不可抗力是否要区分疫情本身和疫情防控措施的问题，即COVID-19疫情本身即可构成不可抗力还是COVID-19疫情和相应的行政干预措施共同作用才构成不可抗力。本文认为COVID-19疫情确切的传染源、致病原理和治疗方法至今尚未明确，基于此，采取诸如隔离，经营场所暂停营业等防疫措施，一般带有强制属性，能对涉疫租赁合同的履行产生实质障碍，亦符合构成不可抗力要件。

　　最后，若双方当事人在租赁合同中对不可抗力情形进行了约定，应视为当事人对疫情具备预见的心理预期和愿意承担疫情致损的风险认知，不可再适用不可抗力制度进行认定。如非洲猪瘟疫情不造成合同解除，双方当事人已将发生疫情对合同继续履行可能造成的影响排除在外，则租金的支付和合同的履行按照双方在租赁合同中的约定。

　　（二）COVID-19疫情下租赁合同的解除及责任

　　COVID-19疫情下租赁合同纠纷案件并不必然发生合同解除的法律效果，合同解除的依据可能是不可抗力、当事人重大违约行为、合同约定，不同依据下合同解除后责任承担的方式当然也不尽相同。

　　1 . 依据不可抗力解除合同，要结合疫情是否对合同目的实现构成实质性影响进行认定，同时结合疫情对合同的影响程度，全部或部分免除责任。如在（2019）闽03民终2604号案件中，非洲猪瘟疫情导致承租人养殖场清场，自此之后，承租人不能再继续养殖生猪，导致承租场地进行养殖的合同目的根本不能实现，应依据不可抗力解除合同，完全免除承租人疫情期间的租金支付义务，假设非洲猪瘟只是导致生猪大量死亡，并不能完全导致阻碍养殖的根本目的，可根据公平原则，分配承租人和出租人承担租金的份额。

　　2 . 当事人存在重大违约行为，导致合同不能继续履行的，由违约方承担违约责任。在（2019）豫0622民初1205号案件中，发生非洲猪瘟之后，在双方对租金事宜协商未果的情况下，承租人擅自决定不再在承租场地进行经营并将部分物品搬走的行为，应视为以自己的行为表明不履行主要债务的，合同解除，应由违约方承担违约责任。

　　3 . 较为复杂的情形，是双方在租赁合同约定了不可抗力的情形、不可抗力下合同的履行等条款，即不可抗力条款，那么此时适用不可抗力条款还是不可抗力法律制度，关键在于甄别不可抗力条款中“不可抗力”的含义与疫情在法律认定上的“不可抗力”的含义是否一致。若当事人于合同中约定的不可抗力与法律规定的不可抗力在内涵和外延上完全一致，则关于合同解除和违约责任则适用当事人之间关于不可抗力的约定予以认定。若当事人于合同中约定的不可抗力在外延上超出了法律规定的不可抗力的（自然内涵上也是不符合的），则应适用不可抗力制度对合同的履行和损失分配作出认定。如（2019）苏0804民初3230号、（2010）杨民四（民）初字第1074号案件中适用双方当事人在租赁合同的约定承担疫情期间的租金和疫情下合同的解除。

　　（三）COVID-19疫情下租赁合同租金支付、返还或减免问题分析

　　关于租金支付、返还和减免租金问题的诉请是疫情下租赁合同案件纠纷的最主要的审理焦点，也是平衡承租人和出租人利益的重要方面。租金返还或减免的数额，租金支付、返还或减免的时间节点，其他费用的返还等细节问题把握是保证疫情下租赁合同纠纷案件高效、精准审理的关键。

　　1 . 关于租金返还或的数额，应结合当事人的诉请、当事人的过错程度、疫情对合同的影响程度等方面综合判断是全部返还或减免、部分返还或减免，还是不予返还或减免租金。其中，若原告方主张返还租金利息的主张应予支持。

　　2 . 关于返还和减免租金的时间节点，根据相关政策性文件载明的时间、承租人实际占有和使用出租房屋的时间。对于因违约方的重大违约行为导致合同解除的，租金应支付至违约方违约行为发生（承租人搬走物品，不再经营，实际脱离出租屋；出租人擅自将房屋转租他人情形下，承租人搬离房屋时）之日。

　　3 . 关于其他费用的返还，如押金，约定用于装修而未装修的费用都应同租金一道予以返还。最后，法官应秉持促进交易和诚实信用原则鼓励当事人采用多种合同履行的替代方式继续履行合同，如减免租金、顺延租期、保证金抵扣租金等。

　　（四）当事人的义务和责任

　　COVID-19疫情下，租赁合同的当事人有止损义务和举证责任。

　　1 . 关于止损义务。《合同法》中明确了守约方的止损义务，当疫情和防疫措施导致合同履行不能的，合同双方当事人有及时止损的义务，任何一方未履行相关义务导致损失进一步扩大的，将对扩大部分承担相应的责任。即承租方负有及时通知出租方解除合同、减免租金等的义务；出租方在接到出租方的通知后，有义务采取适当措施防止损失的扩大，如解除合同收回房屋另行招租等。

　　关于守约方履行的通知义务的方式，可以是电话、短信、微信、邮件等方式；对于守约方应何时履行止损义务以及合理期限的认定，通常以守约方明知违约方已违约而致使合同无法履行之日起算，具体期限由法官结合个案的具体情形，运用自由裁量权予以酌定。

　　2 . 关于举证责任。涉疫租赁合同案件中的举证责任应按照“谁主张，谁举证”的一般规则，由主张减免租金或返还租金的一方承担证明租金减免或租金返还的举证责任，举证的内容包括两方面，构成不可抗力事件、不可抗力与合同履行有因果关系，具体包括政策性文件、就医证明、诊断证明等。